Dasar-Dasar Ekonomi PerumahanSuatu perusahaan real estate dalam merencanakan penyiapan jumlah
perumahan terhadap permintaan didasarkan pada teory supply demand dengan
memperhatikan perpotongan kurvanya. Cateris paribus merupakan dasar utama yang dapat
digunakan dalam menentukan keseimbangan harga dan jumlah unit rumah yang
sebaiknya dipersiapakan. Varibel–variabel cateris paribus perlu dianalisis dan
dicari titik konstannya sehingga perediksi jumlah rumah dan jenis rumah yang
harus dipersiapakan oleh real estate berdasarkan analisis permintaan atau
pasar.
RR = 75 +.40 (m2) + 2.0 (kamar) 4
Ada tiga hal yang menjadi pokok perhatian dalam menentukan harga jual dari suatu barang yang dipasarkan, yaitu :
Ketidakpastian, Ketidaksempurnaan Pasar Dan Kompetisi
Proses Inisiasi dan penyelesaian filtering.
Model Aglomerasi Budaya
Model Tiebout
RR = 75 +.40 (m2) + 2.0 (kamar) 4
Ada tiga hal yang menjadi pokok perhatian dalam menentukan harga jual dari suatu barang yang dipasarkan, yaitu :
Ketidakpastian, Ketidaksempurnaan Pasar Dan Kompetisi
Proses Inisiasi dan penyelesaian filtering.
Model Aglomerasi Budaya
Model Tiebout
Dalam menentukan nilai propeti dapat
digunakan analisis hubungan arus pendapatan dan harga jual. Menentukan harga
jual unit rumah yang disiapkan oleh real estate merupakan faktor krusial oleh
karena itu perlu diketahui dengan baik tentang arus layanan stok rumah.
Harga juga
merupakan konsep yang rumit jika diterapkan untuk rumah. Untuk memahami konsep harga rumah, pertama,
bedakan antara stok rumah dengan arus layanan rumah yang dihasilkan dari stok
rumah. Suatu rumah (stok) mencerminkan
suatu arus jasa selama suatu periode. Hal yang perlu mendapat perhatian dalam
menetukan harga unit rumah adalah Harga stok rumah, harga jual, harga dari arus
jasa periodik adalah harga rental. Jika fokus analisis adalah suplai dari rumah
yang dapat direntalkan, sumbu harga akan menunjukkan rente-nya. Jika yang
menjadi perhatian pembelian terhadap stok rumah, maka sumbu vertikalnya adalah
harga jual. Konversi antara rente dan harga jual jelas. Nilai suatu rumah
adalah present value dari rente-nya yang didiskon. Pada pasar yang berfungsi
dengan baik, nilai ini akan sama dengan harga jual. Jadi, secara konseptual
adalah mudah untuk mengkonversi rente menjadi harga jual. Nilai properti dapat
dihitung dengan rumus estimasi sebagai berikut :
1
Penentuan harga barang jasa
dalam hal ini rumah.
Dimana :
Sp = harga jual (diasumsikan sama dengan nilainya)
R1 = net rent (tanpa pengeluaran lainnya)
properti pada tahun i.
Rn = mencakup harga likuidasi
Ro = adalah rentenya
r = tingkat diskon yang dapat diterapkan
n = periode kepemilikan
Variasi dari
persamaan 1 ini digunakan oleh penilaian perusahaan real estate untuk
menentukan nilai pendapatan yang dihasilkan properti. Dalam kasus pemilik
menempati properti, adalah perlu untuk menentukan nilai rental dari jasa rumah.
Nilai ini adalah nilai moneter dari manfaat periodik dari properti yang dapat
diperoleh jika disewakan.
Tingkat diskon yang digunakan untuk
mengkonversi arus periodik net rent ke dalam nilai rumah adalah bagian
penting dalam persamaan. Semakin tinggi tingkat diskon, semakin rendah nilai
properti pada net
rent yang diberikan.
Tingkat diskon mengukur biaya kepemilikan satu unit modal dalam bentuk
rumah dalam setahun. Normalnya, tingkat diskon lebih tinggi dibandingkan
obligasi beresiko karena kebutuhan untuk mengeskstrak premi bagi manajemen,
depresiasi dan faktor lainnya. Pada saat ini, nampaknya lebih tepat untuk
menurunkan tingkat diskon untuk menghitung apresiasi yang diantisipasi.
Dalam menentukan harga jual
yang dibuat sebagai supply dapat dihitung dengan menggunakan metode :
Model penetapan
harga hedonik menyatakan bahwa harga adalah suatu fungsi dari karakteristik
rumah sehingga memilah jasa rumah menjadi komponen-komponen detilnya dan
menggunakan teknik statistik, seperti regresi, untuk menentukan nilai marginal
dari setiap komponennya. Nilai keseluruhannya dapat ditetapkan dengan
mengagregasikan nilai-nilai komponennya.
Penggunaan lahan = f(Ct) 2
Dimana :
P = Harga
Ct = karakteristik ke-i (yaitu ukuran, akses, jumlah
kamar mandi dsb)
Persamaan 2
adalah suatu bentuk fungsi umum. Jika fungsi ini dispesifikkan, koefisien yang
berhubungan dengan setiap variabel akan mencerminkan nilai karakteristiknya,
dengan semua karakteristik konstan.
Sebagai
contohnya, jika nilai hanya ditetapkan dengan meter persegi dari apartemen dan
jumlah kamarnya, persamaan hedoniknya adalah :
PR
= a +b1(m2) + b2 (kamar) 3
Dimana :
PR =
rente properti per bulan
a =
intersept
m2 =
jumlah m2 ruangan
kamar = jumlah
kamar
b1, b2 =
koefisien
Harga jual ditentukan oleh beberapa faktor
Dengan
menggunakan teknik regresi, maka nilai a1, b1 dan b2 dapat ditetapkan. Anggap
bahwa regresi ini akan menghasilkan persamaan sebagai berikut :
Maka, jika ada 3
kamar dan luasan 1000, rente yang diharapkannya adalah $481 [75 + ($.40)(1000)
+ $ 2(3). Model ini bukan hanya
memberikan informasi mengenai nilai rumah, tetapi juga menunjukkan nilai
marginal dari komponen-komponennya.
Kajian yang
dilakukan oleh Gunterman dan Norrbin (1987)
memberikan contoh yang lebih realistis. Mereka menggunakan model
penetapan harga Hedonik untuk mengestimasi rente apartemen. Tidaklah
mengherankan jika ukuran adalah variabel yang dominan. Rente meningkat sekitar
$4.21 per meter persegi untuk tiap tabahan ruangan dalam unit tersebut. Pada
metode hedonik ukuran rumah merupakan faktor yang sangat menentukan harga jual
rumah.
1. Menguji subyek properti yang
harganya akan diestimasi
2. Kedua, Jika barang yang dapat
diperbandingkan lebih baik dibandingkan subyek properti, maka harga subyek
properti harus diturunkan
3. Terakhir, nilai dari
barang-barang yang diperbandingkan ini dirata-ratakan agar didapatkan nilai
estimasi subyek properti
Pada pasar
kompetitif sempurna, harga ditetapkan melalui kekuatan pasar. Setiap pembeli dan penjual adalah price
taker. Transaksi real estate pada dasarnya berbeda dengan pasar
kompetitif. Salah satu perbedaaan antara
pasar rumah dan pasar kompetitif adalah bahwa pembeli dan penjual hanya dapat
menduga harga untuk properti tertentu yang akan dijual. Perbedaan penting
lainnya adalah bahwa terdapat ratusan pembeli dan penjual dalam pasar real
estate pada waktu yang diberikan sedangkan hanya terdapat satu atau dua penjual
dan hanya sedikit pembeli untuk tipe properti tertentu. Jadi, setiap pelaku
pada pasar real estate memiliki kemampuan yang sama untuk mempengaruhi harga.
Tergantung jenis barang atau properti yang ditawarkan
ke pasar, faktor penentuan harga jual juga berbeda
Karena sifat dari
pasar real estate, harga jarang sekali diketahui sebelum penjualan aktual
dilakukan. Dari sudut pandang pembeli dan penjual, keseimbangan harga untuk
kelas properti tertentu di wilayah yang diberikan mungkin memiliki visualisasi
yang lebih baik, dibandingkan nilai yang sebenarnya. Nampak bahwa tipe properti dapat dipengaruhi
oleh setiap pembeli.
Lokasi residensial dan perubahan lingkungan sekitar
Lokasi perumahan
yang akan dipilih oleh buyer sangat ditentukan oleh kondisi sosial dan kepuasan
buyer itu sendiri sehingga perlu mendapat perhatian oleh seorang pengusaha real
estate.
Teori Filtering Down
Menurut teori filtering down, kondisi sosial
ekonomi ditandai dengan tingkat pendapatan. Semkain membaik pendapat seseorang
cenderung menginginkan membangun rumah di luar kota
Sebagian besar model filtering mengasumsikan bahwa
proses nya dimulai dari individu yang
bergerak menjauhi pusat kota dengan semakin tingginya pendapatannya. Untuk
memperoleh lokasi perumahan di tempat
yang tidak padat dapat menghindari kemacetan, kebisingan, dan lebih aman.
Pertimbangan yang diambil adalah pertimbangan sosiologis, ekonomi dan security.
Terdapat
beberapa implikasi penting dari analisis filtrasi ini, pertama, model ini
menjelaskan kecenderungan grup berpendapatan tinggi untuk tersegregasi mencari
rumah yang lebih baik sehingga
meninggalkan unit rumah mereka untuk grup berpendapatan lebih rendah. Model ini
menyatakan bahwa keluarga miskin harus tinggal di rumah berkualitas rendah
(rumah bekas pakai). Kedua, model ini
menjelaskan bahwa rumah akan mengalami kerusakan selama proses perubahan
lingkungan tempat tinggal. Keluarga berpendapatan lebih rendah memiliki
permintaan lebih rendah untuk jasa rumah. Implikasi lain dari teori ini adalah
lokasi rumah tangga akan ditentukan oleh jenis rumah yang tersedia dan potensi
stok rumah. Dalam hal ini teori filtrasi adalah berorientasi pada suplai. Teori
ini juga mempunyai implikasi kebijakan. Rumah untuk keluarga miskin dapat di
tingkatkan jika konstruksi baru ditujukan untuk kelas atas dan menengah. Namun proses ini hanya akan membantu keluarga
miskin jika harga rumah yang ditinggalkannya lebih murah dibandingkan
sebelumnya.
Model Trade-Off
Model ini
menjelaskan dominasi rumah berkualitas tinggi di pinggiran kota dalam konteks trade
off antara akses ke lokasi kota dan biaya lahan yang lebih rendah. Model
ini didasarkan akan asumsi bahwa dengan meningkatnya pendapatan, tingkat dimana
rumah tangga mau menggantikan aksesnya dengan lahan yang lebih murah akan
berubah.
Ruangan
versus akses. Model dimulai dengan proposisi bahwa
kurva rente penawarannya memiliki kemiringan menurun dengan semakin menjauhi
pusat kota kota kota kota
Jika pendapatan
keluarga meningkat, mereka akan membeli lahan lagi. Semakin tinggi elastisitas permintaan
terhadap lahan, semakin kuat kecenderungan untuk menjauhi kota kota
Trade off di
Kota dengan banyak inti. Terdapat banyak titik di
pusat kota
Faktor budaya
juga penting untuk pembentukan lingkungan tempat tinggal. Lingkungan tempat tinggal
dengan karakteristik sosial yang sama akan membentuk aglomerasi ekonomi dan
keinginan sosial.
Tiebot (1956)
telah mengembangkan suatu model informatif yang menjelaskan gambaran hubungan
antara program pemerintah lokal, pajak dan harga perumahan. Model Teibot
umumnya dipertimbangkan sebagai literatur keuangan publik karena penekannya
pada fungsi jasa pemerintah sebagai daya tarik utama dan pajak sebagai
penghambat dalam menciptakan fasilitas publik.
Dalam model ini terdapat empat postulasi yaitu :
1. Suatu rumah yang dibeli di
suatu daerah tertentu memiliki jasa/layanan yang sangat tergantung pada
aktivitas pemerintah. Sebagai contoh jasa perumahan pada suatu lingkungan
tempat tinggal tertentu mencakup pembuangan sampah, layanan kepolisian yang
mencukupi, tetangga yang ramah dan sekolah negeri yang berkualitas. Pemerintah dalam hal ini menyediakan
perlindungan dan lahan. Model ini dapat dikembangkan dengan melibatkan fasilitas non pemerintah yang
diterima oleh penghuninya seperti prestise, tetangga yang mau bersosialisasi
dan ketenangan.
2. Individu membentuk preferensi
untuk suatu area didasarkan pada layanan publik dan bentuk-bentuk lainnya dari
lingkungan eksternal seperti layanan privat untuk perumahan
3. Perbedaan tingkat pelayanan
seringkali akan menghasilkan beban pajak yang berbeda. Cateris paribus,
asumikan bahwa semakin tinggi beban pajaknya, maka semakin rendah permintaan
akan perumahannya. Bentuk-bentuk negatif lingkungan tempat tinggal yang
mempengaruhi nilai properti seperti ketidakamanan, premi asuransi yang lebih
tinggi.
4. Individu berbeda dalam hal preferensi dan keinginnannya untuk
membayar layanan perumahan privat dan juga untuk barang yang terkait dengan
perumahan di suatu lingkungan tempat tinggal tertentu.
Untuk memahami
implikasi dari model Tiebot, asumsikan bahwa badan legislatif pada suatu
suburban yang kecil akan membangun suatu fasilitas olah raga yang mencakup
lapangan tenis, kolam renang dan gymnasium dengan track indoor, ruangan yang
luas dan suana. Fasilitas ini gratis
hanya untuk penghuninya saja. Pajak properti akan dinaikan $ 100 per tahun per
rumah tangga untuk membiayai proyek ini. Besarnya pembayaran pajak ini mencakup
pemeliharaan dan pembayaran kembali penerbitan obligasi untuk mendukung
konstruksi. Bagaimana perumahan
fasilitas dan non fasilitas ini mempengaruhi harga perumahan dan karakteristik
individu yang tinggal di dalamnya ?.
Pertama, beberapa penghuni akan
tidak suka tinggal di daerah tersebut karena lebih tingginya pajak, dengan kata
lain, mereka tidak lagi mau membayar
sebanyak yang mereka bayar sebelumnya untuk sebuah rumah di daerah yang
sama. Permintaan pada grup ini akan menurun. Sebaliknya sebagian individu lebih
tertarik untuk tinggal di tempat tersebut karena nilai dari kompleks perumahan
tersebut lebih besar dari obyek pajak tambahan dan juga karena menginginkan
akses ke kompleks.
Model Fallout mengenai Ekonomi Agregat
Hill dan Biear (1989) telah
mengembangkan suatu model perubahan lingkungan tempat tinggal yang terkait
dengan perubahan ekonomi. Sebagai contohnya, suatu lingkungan tempat tinggal
mungkin mempunyai jumlah penghuni yang tidak proporsional (dominasi pekerja di
bidang otomotif). Lingkungan yang lainnya mungkin didominasi oleh profesional
berpendapatan tinggi pada sektor jasa seperti pengacara dan bangkir. Hill dan
Biear (1989) menggunakan data dari
Cleaveland untuk menunjukkan pengaruh positif dan negatif perubahan industrial
dan okupasional dari suatu ekonomi lokal terhadap lingkungan tempat tinggal
dimana para pekerja hidup di dalamnya yang dapat mempengaruhi tingkat
kemiskinan dan biaya rumah.
Kondisi Perumahan di Amerika
Serikat
Di Amerika Serikat rumah menjadi
salah satu kriteria yang menunjukkan status keluarga yang menempatinya. Ada 4 Faktor berikut berkontribusi
terhadap permasalahan kemampuan memiliki rumah yaitu :
1.
Sepanjang tahun 1980-an biaya
rumah meningkat lebih cepat dibandingkan pendapatan terutama biaya kepemilikan rumah.
2.
Kualitas dan ukuran rumah telah
mengalami peningkatan sehingga biayanya
juga meningkat.
3.
Ukuran rumah tangga telah
mengalami penurunan karena semakin sedikit orang yang tinggal dalam suatu
rumah, dengan demikian penghasilan dpt meningkat.
4.
Tingginya suku bunga sepanjang
tahun 80-an menyebabkan meningkatnya pembayaran bulanan baik untuk pemilik rumah
baru atau pengontrak rumah.
Sebagian besar kota-kota di
Amerika Serikat, penduduk yang berkukit hitam dan minoritas lainnya seringkali
mengalami diskriminasi dalam hal kepemilikan rumah. Diantaranya mencakup :
1.
Pilihan rumahnya terbatas.
2.
Penduduk ini juga kurang
memiliki akses terhadap pekerjaan karena mereka tinggal di daerah pinggiran
metropolitan.
3.
Lokasinya yang dipinggiran kota akan menyebabkan lebih tingginya biaya perjalanan
jika mereka mendapatkan pekerjaannya di kota
Apakah Orang kulit hitam
membayar lebih banyak dibandingkan kulit putih?. Secara
historis sebagian besar studi empiris menunjukan bahwa orang kulit hitam
membayar lebih banyak untuk unit rumah yang sama dibandingkan orang kulit
putih. Namun penelitian terbaru menunjukkan bahwa hasil ini adalah ambigius,
sulitnya melakukan pengukuran satu unit standar jasa layanan perumahan, dan
optimisme kebijakan pemerintah untuk menghapuskan diskriminasi perumahan.
Permasalahan mengenai program bantuan perumahan di Amerika Serikat telah diperdebatkan
yaitu mengenai reformasi kebijakan perumahan.
Kontrol Rente Versus Kekuatan
Pasar
Para penentang kontrol terhadap
Rente meyakini bahwa pengontrolan ini tidak efisien. Mereka menyatakan bahwa
jika rente dikontrol pemilik properti akan menurunkan stok rumahnya. Suplai
rumah akan mengecil sampai mencapai tingkatan yang konsisten dengan rente pasar.
Mekanisme penurunan jumlah rumah ini mencakup: (1) Penurunan tingkat
pemeliharaan, (2) Penyediaan fasilitas yang lebih sedikit dan (3) Konstruksi
rumah baru yang lebih sedikit
Dukungan Pendapatan Versus
Bantuan Perumahan
Salah satu argumen klasik mengenai
kesejahteraan ekonomi adalah individu lebih baik menerima bantuan cash
dibandingkan bantuan lainnya yang kurang bersifat langsung.
Strategi Suplai versus Permintaan.
Haruskah program perumahan
pemerintah didisain untuk meningkatkan suplai rumah yang tersedia bagi
masyarakat miskin ataukah untuk meningkatkan kemampuan keluarga miskin dalam
membeli rumah? Subsidi permintaan cenderung menaikan harga dan meningkatkan
jumlah suplai rumah. Strategi suplai cenderung menurunkan harga rumah dan
secara simultan meningkatkan jumlah rumah. Jadi beberapa ahli analisis
mendukung sisi suplai ini untuk menghindari kenaikan rente perumahan.
Konstruksi dan kepemilikan
publik versus privat, tidak jelas seringkali melakukan kesalahan manajemen.
Lokasi perumahan terkonsentrasi
versus menyebar. Konsep awal dari perumahan publik
adalah difokuskan pada penurunan biaya yang dapat dicapai melalui skala ekonomi
produksi dan operasi pembangunan skala besar. Jadi penekanannya adalah pada
konstruksi skala besar dimana ribuan orang dapat tinggal didalamnya.
Konsentrasi penduduk di satu tempat ini dapat menimbulkan sejumlah permasalahan
misalnya kejahatan.
Ghetto Dispersal versus Ghetto Improvement. Masalah mengenai segregasi perumahan menyebabkan pengambil
kebijakan mengargumentasikan bahwa kebijakan harus mengkonsentrasikan orang
kulit hitam dibagian dalam kota
Unit perumahan versus
Pembangunan lingkungan perumahan. Seperti halnya isu-isu terdahulu, terdapat
pertanyaan mengenai fokus kebijakan haruskah ditujukan untuk memperbaiki
perumahan atau memperbaiki lingkungan perumahan dimana keluarga berpendapatan
rendah hidup. Kondisi unit perumahan untuk orang-orang miskin telah meningkat
secara dramastis sejak tahun 1940. Rumah
itu sendiri adalah bagian kecil dari lingkungan. Jadi program-progam sosial
untuk menghilangkan kejahatan, menyediakan rekreasi dan lingkungan tempat tinggal
yang baik adalah sama pentingnya.
Pembangunan
Perumahan Komersil
Lingkungan tempat tinggal dan grup komunitas
seringkali dikaitkan dengan program pembangunan ekonomi tradisional karena
mereka yakin bahwa pemerintah fokus pada pembangunan ekonomi kota dengan
mengorbankan lingkungan tempat tinggal bisnis kecil. Pemeirntah perlu
mempertimbangkan program perbaikan infrastruktur lingkungan tempat tinggal
sebagai program “kesejahteraan” dibandingkan program pembangunan ekonomi.
Ekonomi Informal : suatu strategi alternatif
Beberapa lingkungan tempat tinggal dalam kota
memiliki sumberdaya ekonomi tersembunyi dalam bentuk aktivitas ekonomi informal
yaitu sebagai transaksi extralegal dan kriminal illegal yang tidak dengan benar
dilaporkan ke badan pemerintah, seperti Internal
Revenue Service.
Lingkungan tempat tinggal dalam kota
Ekonomi informal adalah kuat dalam lingkungan
tempat tinggal dalam kota yang paling membutuhkan kebijakan pembangunan
ekonomi. Salah satu alasan kekuatannya adalah opportunity cost dalam berpartisipasi pada aktivitas informal
adalah lebih rendah peluang kerja.
Kedua, aktivitas informal membuat individu dapat mengelak dari program
pemerintah tertentu. Ketiga, rapatnya jaringan sosial dan karakteristik hubungan
institusional dari beberapa lingkungan tempat tinggal urban menunjukkan
manfaatnya dalam mendukung ekonomi formal. Keempat, Fungsi "cover"
juga terdapat pada lingkungan dalam kota kota
Kebijakan Pembangunan
Hanya dengan fokus pada kerugian potensial
akibat hilangnya pendapatan pajak, beberapa pembuat kebijakan gagal menyadari
implikasi kebijakan dengan memasukkan ekonomi informal produktif ke dalam
mainstream rencana pembangunan ekonomi.